近年來，臺(tái)州中心城區(qū)商場紛紛破產(chǎn)、關(guān)門。先是杭州大廈破產(chǎn)倒閉，愛華國際購物中心自稱“完美謝幕”，隨后，一批商界新星在無情的市場競爭中紛紛落馬：歐美雅國際家居廣場申請(qǐng)破產(chǎn)，“新時(shí)代購物中心”退出經(jīng)營，臺(tái)州君泰百貨被椒江鉑金購物中心取代，僅3個(gè)多月，鉑金購物中心突然關(guān)門歇業(yè)。

    現(xiàn)在，被稱為臺(tái)州首家綜合型奢華家居廣場的德家家居廣場也難以為繼。

    中端消費(fèi)仍是臺(tái)州市內(nèi)的消費(fèi)主流

    岑佰其來自寧波，在德家家居廣場有三四個(gè)店鋪，是商場里最大的商戶。他說，他不埋怨德家家居投資方，對(duì)方投了近2000萬元，也希望將商場做火，只不過失敗了，失敗的原因有多方面。

    “臺(tái)州的商業(yè)環(huán)境和其他地方有很大不同。”岑佰其說，臺(tái)州人的首要消費(fèi)觀念是物美價(jià)廉，高檔消費(fèi)品就要到大城市購買。高檔商品進(jìn)駐臺(tái)州的話，銷售情況一般都不會(huì)太好。比如星級(jí)酒店方面，寧波有20多家五星級(jí)酒店，臺(tái)州只有一家。

    “每個(gè)商場倒閉都有自己的原因?！毙率澜绨儇浬藤Q(mào)部經(jīng)理金淼說，比如鉑金購物中心倒閉，是因?yàn)楣芾韴F(tuán)隊(duì)不專業(yè)，很明顯的一點(diǎn)，就是他們收銀臺(tái)的設(shè)立和撤銷，鉑金購物中心是租賃形式經(jīng)營，允許商戶自己收錢，但是鉑金廣場又設(shè)立了收銀臺(tái)，這是很矛盾的。商戶自己可以收錢，當(dāng)然不會(huì)讓消費(fèi)者到收銀臺(tái)繳費(fèi)，收到自己手里是最安心的。

    “其實(shí)進(jìn)入臺(tái)州市場的商戶只看到了臺(tái)州官方公布的消費(fèi)力?！苯痦祵?duì)德家家居的倒閉有自己的看法，他認(rèn)為，臺(tái)州有近600萬常住人口，看上去和寧波常住人口相當(dāng)，但臺(tái)州有消費(fèi)實(shí)力的外來人口并不多，而且臺(tái)州外出經(jīng)商人數(shù)眾多，在外置業(yè)在外安家，帶走了大部分的高端消費(fèi)力。

    金淼說，中端消費(fèi)是臺(tái)州市內(nèi)的消費(fèi)主流，路橋和洪家等區(qū)塊的家居市場已經(jīng)能滿足家居市場需求了。

    商鋪分割銷售的商場很難成功

    “臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東商務(wù)區(qū)幾個(gè)無法維持運(yùn)營的商場倒是有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是商鋪分割銷售?！苯痦嫡f，只有愛華購物中心不一樣，愛華商場是開發(fā)商自己經(jīng)營商場，只不過他們沒有做商場的經(jīng)驗(yàn)。

    杭州大廈以及德家家居廣場附近幾家商場，都是典型的商鋪分割銷售。所謂商鋪分割銷售，就是開發(fā)商將開發(fā)的大面積商業(yè)物業(yè)按樓層分割為成百上千個(gè)小面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，也就是一個(gè)個(gè)小商鋪，銷售給眾多的商鋪投資者或經(jīng)營者，該商鋪由投資者或經(jīng)營者出租經(jīng)營，也有由開發(fā)商售后包租。

    “都說杭州大廈倒閉的原因是經(jīng)營不善，那是說給外行人聽的?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士向記者透露，杭州大廈是一個(gè)紹興房地產(chǎn)商開發(fā)，為了提高房價(jià)和促銷，房地產(chǎn)商“買下”杭州大廈團(tuán)隊(duì)，打出廣告，承諾給購房者3年平均8%的返租回報(bào)率，3年后是否繼續(xù)回租由業(yè)主委員會(huì)研究決定，這是開發(fā)商找了一個(gè)說法擺脫3年后可能承擔(dān)的責(zé)任。

    “打出短期返租承諾的廣告，那這個(gè)開發(fā)商根本沒有長期運(yùn)營商場的打算，行內(nèi)人都知道這個(gè)規(guī)則?！苯痦狄操澩@種說法，他認(rèn)為，一個(gè)業(yè)態(tài)不可能3年就出效果，這只是一個(gè)幌子，讓購房者覺得有利可圖，開發(fā)商只承諾3年返租，3年后呢？開發(fā)商賺得盆滿缽滿，已經(jīng)走了。

    金淼認(rèn)為，業(yè)主眾多，意見就很難統(tǒng)一，有人要高租金，有人同意低租金，這對(duì)于大型賣場來說，阻礙很大，不利于持續(xù)發(fā)展，這也導(dǎo)致商鋪分割銷售形式的商場很難成功。

    “在商鋪分割銷售后，開發(fā)商一開始會(huì)引進(jìn)大型賣場，還有另外一個(gè)原因?！绷碛袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能涉及返租稅費(fèi)的問題，包租期間，按照法律的規(guī)定，稅費(fèi)大概占到返租額的17%左右，包稅吧，稅費(fèi)支出還挺高，不包稅，肯定影響銷售，那只能選擇委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營或者聯(lián)合經(jīng)營，來合理避稅。

    國家建設(shè)部曾表態(tài)，售后包租涉嫌違反國家相關(guān)法律規(guī)定

    據(jù)了解，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種營銷方式，“售后包租”由來已久，在中國內(nèi)地最早出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代初期。它與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，一經(jīng)推出，就異?；鸨５?yàn)殚_發(fā)商最終無法兌現(xiàn)承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

    為有效遏制這一不規(guī)范的商品房買賣行為，2001年6月1日，國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

    有媒體報(bào)道，2006年，國家建設(shè)部表態(tài)，售后包租涉嫌違反國家的相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)要求，對(duì)違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處。

    但是，記者發(fā)現(xiàn)，“售后包租”、“承諾回報(bào)”還有融資或變相融資性質(zhì)的銷售形式在臺(tái)州比比皆是。

    浙江海貿(mào)律師事務(wù)所陳明律師介紹，從法律角度深層分析，其實(shí)只要開發(fā)商將每個(gè)小商鋪都做產(chǎn)權(quán)登記，就可以分割銷售，國家建設(shè)部也只是表態(tài)，沒有明確規(guī)定，浙江省也沒有針對(duì)商鋪分割銷售的法律細(xì)則。

    “只能說分割銷售的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)很大。”金淼說，如果開發(fā)商一開始就抱著賺錢的目的，那分割銷售的商鋪對(duì)于購房者來說，就是美麗的陷阱，不管怎么發(fā)展，最后得益的只有開發(fā)商。